Общий раздел долевой собственности дома

Общий раздел долевой собственности — все чаще обращаются люди за консультацией по этому вопросу.

Во-первых, по Гражданскому кодексу   в статье 244 можно причитать, что это такое.

То есть, например, имущество может находиться в собственности у нескольких лиц.

Это может быть долевая собственность с определением доли каждого собственника.

Либо совместная, то есть без определения таких долей.

Нас в данном случае интересует долевая собственность, которая выражается в долях.

Например, ½, или 35/800, или 47/100 и так далее.

То есть, значит, имущество принадлежит нескольким лицам.

Каждое лицо имеет определенную долю.

И в документах права собственности указано, что доля определенного собственника такая-то.

Прежде всего, в статье 252 указано, что доли можно выделить в натуре по согласию.

То есть, другими словами, по соглашению между ними. Это их право.

Пунктом 2 указанной статьи, в случае не достижения согласия долевых сособственников,  

можно требовать выдел доли через суд.

Но, тем не менее, статья дает право раздела имущества без обращения в судебные органы.

Так же, мы выяснили, как произвести общий раздел дома без суда на основании согласия собственников.

Читайте пример из практики о разделе дома из общей долевой собственности

Общий раздел дома без обращения в суд

Таким образом, законодательство разрешает нам поделить дом по соглашению сторон.

Но, с другой стороны, нам нужно определить какие это будут новые объекты недвижимости.

Естественно, что это будут жилые помещения.

Например, индивидуальный жилой дом или дом блокированной застройки.

Почему мы занимаемся этим вопросом?

Потому что, если разделить дом на доли и выделить в самостоятельные объекты, то нужно их поставить на кадастровый учет. 

Без этого учета, собственники, естественно, по ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, не смогут зарегистрировать право собственности на жилье.

То есть, если дом поделить на отдельные доли и выделить в натуре, то кадастровый номер будет совершенно другим.

Кроме вышеуказанных статей из Гражданского кодекса, законодательно не отрегулирован процесс раздела дома на доли без решения суда.

Между тем, конфигурация домов с долями бывает совершенно не ожиданная.

Такие дома были построены очень давно, и, бывают какие-то достройки, пристройки.

Например, много лет назад, собственники построили дом с хозяйственными строениями: сараи, мастерские и так далее.

Владельцы потихоньку продавали части дома по долям.

В результате, получилось невероятная конфигурация долей.

И самое главное, долевая собственность была, и, в отдельно стоящих зданиях, и в зданиях блокированной застройки.

Как поделить доли и вывести из долевой собственности в целое?

То есть, в отдельное домовладение?

Читайте также:ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В ПОРЯДКЕ НАСЛЕДОВАНИЯ ПО ЗАКОНУ

Индивидуальный жилой дом

Например, очень легко решается вопрос, если доля находиться в отдельном помещении.

По п. 39 ст.1 Градостроительного кодексу так и указано, что отдельно стоящее здание — это индивидуальный жилой дом.

При этом, высота здания менее 20 метров, с количеством этажей не более трех.

А также, здание не может быть разделено на самостоятельные объекты недвижимости.

То есть, по договоренности, между сособственниками можно прописать, это эта доля выделяется в целое в натуре такой-то площадью такому-то владельцу.

Читайте также: ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ДОМ

Жилой дом блокированной застройки

Но, тем не менее, пытаемся выяснить как же выделить в целое в натуре, если дом имеет несколько блоков.

Мы выяснили, что по пп.2. п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса может быть дом блокированной застройки для проживания одной семьи.

А, именно, дом может иметь общую стену (общие стены), без проемов с количеством этажей не более 3-х.

Такой дом должен располагаться на отдельном земельном участке и иметь выход на территорию общего пользования.

Читайте также: РЕКОНСТРУКЦИЯ ЧАСТНОГО ДОМА В КРЫМУ: 9 ОСНОВНЫХ ЭТАПОВ ОФОРМЛЕНИЯ ДОКУМЕНТОВ

Можно ли все-таки разделить дом с долевой собственностью?

Общий раздел дома с долями возможен в соответствии с Гражданским кодексом.

Но, так как, нет механизма этого раздела, это может быть длительно, и, даже невозможно.

Во-первых, в соответствии с п.1 ст.21 218-ФЗ, документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ.

А именно, установление наличия, возникновения, переход, прекращения, ограничения и обременение недвижимого имущества.

А также, содержать основания для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Во-вторых, отражать информацию, необходимую для кадастрового учета в Едином государственном реестре недвижимости.

В отношении объектов капитального строительства   и помещений законодательством РФ не установлены правила их образования.

В том числе в случае выдела в счет доли в праве собственности на исходный (преобразуемый) объект недвижимости.

Поэтому, в силу Закона при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости.

Но, с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости

То есть, исходный объект недвижимости прекращается свое существование.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно.

То есть, не зависеть от иных образованных в результате такого раздела объектов.

Таким образом, образованные объекты, после постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности, становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

В соответствии с Градостроительным кодексом, индивидуальный жилой дом представляет собою целостную, единую систему.

Которая обеспечивает выполнения условий автономной эксплуатации отдельных частей такого здания в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 3 ФЗ от 3-.12.2009г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Читайте также: ПЕРЕПЛАНИРОВКА ВХОДНОЙ ГРУППЫ ДОМА

Общий раздел дома с долями возможен по решению суда

Гражданский кодекс позволяет нам выделить свои доли из долевой собственности в натуре, и признать право собственности на целое.

Но, без решения суда, практически невозможно решение этого вопроса.

Почему?

Потому что, нет законодательно закрепленного механизма раздела дома на доли.

Поэтому, можно подать исковое заявление с просьбой решить следующие вопросы.

Прежде всего, выделить в натуре в целое долю общей площадью из общей долевой собственности жилого дома, расположенного по такому-то адресу.

То есть, другими словами, отменить долевую собственность доли из общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу.

Затем просить суд признать право собственности на выделенное в натуре.

Следующее действие, это просить присвоить новый адрес почтовый адрес, выделенному в натуре из долевой собственности в целое общей площадью.

Просить суд принять решение о том, чтобы БТИ завело инвентарное дело на выделенное в натуре из долевой собственности в целое общей площадью.

Просить суд принять решение о том, чтобы Федеральный регистрационный орган присвоил кадастровый номер на выделенное в натуре из долевой собственности в целое общей площадью.

Между тем, обращаясь в суд и иском, нужно понимать, что без помощи экспертной организации положительное решение можно и не получить.

Во-первых, эти специалисты могут посоветовать какие варианты раздела соответствует легитимному законодательству.

И, конечно, суды принимают решения с учетом консультаций экспертных специалистов.

Конечно, нужно в каждом случае изучать документы и планировать позитивное решение в интересах собственника по законам.

Читайте пример из практики о разделе дома из долевой собственности